Coraz częściej odpowiedź brzmi: to zależy – a procedury są wyraźnie bardziej wymagające.
Od strony legislacyjnej od 2025 r. nie doszło do rewolucyjnych zmian ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Pojawiają się jednak realne plany zaostrzenia kontroli – zwłaszcza w odniesieniu do gruntów rolnych i terenów położonych w pobliżu granicy państwowej (np. doprecyzowanie pojęcia „kontroli” nad spółką, rozszerzenie katalogu gruntów strategicznych).
Praktyka już dziś „wyprzedza” ustawodawcę.
W postępowaniach przed MSWiA obserwujemy m.in.:
– wydłużający się czas rozpoznawania wniosków,
– wzrost liczby odmów – w szczególności przy gruntach rolnych i przygranicznych,
– dużo większy nacisk na wykazanie celu nabycia, „związków z Polską” oraz braku zagrożenia dla obronności i bezpieczeństwa państwa.
Słowo-klucz: KONTROLA.
Sądy administracyjne przyjmują szerokie rozumienie „kontroli” nad spółką – liczy się nie tylko formalna większość udziałów, ale też faktyczna możliwość wywierania decydującego wpływu na działalność podmiotu. Konstrukcje z powiernikami, wielopoziomowe holdingi czy „pośrednie” nabycie nieruchomości coraz częściej są oceniane jako próba obejścia ustawy – z wszystkimi tego konsekwencjami włącznie z nieważnością czynności.
Do tego dochodzi „warstwa rolna i leśna”.
Ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o lasach działają równolegle do reżimu zezwoleń dla cudzoziemców – niezależnie od tego, czy nabywcą jest obywatel państwa UE/EOG, czy podmiot spoza tych struktur. Państwo korzysta przy tym z dopuszczalnych na gruncie prawa UE (art. 63 TFUE) ograniczeń swobody przepływu kapitału, o ile są one proporcjonalne i uzasadnione interesem publicznym.
Co z tego wynika dla inwestorów i sprzedających?
-transakcje z udziałem cudzoziemców wymagają dziś znacznie wcześniejszego planowania (due diligence prawne i strukturalne, analiza beneficjenta rzeczywistego),
-szczególnej uwagi wymagają: grunty rolne, leśne oraz położone w pobliżu granicy państwowej,
-stosowane przez niektórych struktury omijające przepisy ustawy coraz częściej kończą się odmową zezwolenia lub sporem przed sądem administracyjnym.
W Głowacki i Wspólnicy sp.k. pomagamy klientom zaprojektować strukturę transakcji tak, aby była zgodna z aktualną praktyką organów i sądów – a jednocześnie realnie wykonalna biznesowo.
Planujesz transakcję z udziałem cudzoziemca (osoby fizycznej lub spółki z elementem zagranicznym) i zastanawiasz się, czy potrzebne będzie zezwolenie MSWiA?
Fundamental Changes in Immigration Regulations
In recent months, there have been fundamental changes in immigration law that directly affect the processes of legalizing the stay and employment of foreign nationals in Poland. The team at Głowacki & Partners Law Firm closely monitors these amendments, assisting clients in adapting to the new administrative requirements.
Here are the most important regulations to keep in mind:
Digitization of legalization procedures As of April 27, 2026, applications for temporary residence permits, permanent residence permits, and EU long-term resident permits must be submitted exclusively in electronic form via the Case Handling Module (MOS). It is important to note that provincial offices no longer accept paper applications.
Despite the original legislative intent to simplify procedures, at the current stage of the system’s operation, technical glitches frequently occur throughout both the preparation and submission stages of the application. This hinders the smooth processing of applications and requires advance planning and allowing for an adequate time buffer to account for system issues.
Stay Limits in the Schengen Area In light of the rapidly changing legal landscape, we would also like to remind you of the fundamental principle of visa-free travel, namely the 90/180-day rule. Since Poland has been a full member of the Schengen Area since December 21, 2007, foreign nationals crossing the external border of the Republic of Poland without a visa may stay in our territory for a maximum of 90 days within any 180-day period. This is a strict, retroactively enforced time limit that determines the legality of a stay prior to obtaining a permit.
Implementation of the EU’s EES system Compliance with the above Schengen limits has recently taken on even greater operational significance. The EU-level implementation of the centralized EES system in October 2025 resulted in Poland’s definitive suspension of old bilateral agreements (including those with the United States and Israel). Consequently, citizens of these countries have lost the ability to “reset” their stay limit by making a brief trip outside the EU. Currently, every foreign national is subject to strict, digital EES registration, which automatically and precisely counts every day of their stay in Europe.
Please feel free to contact us if the new residence regulations pose a challenge for you.
