Orzeczenie WSA w Rzeszowie pokazuje, że dla organów podatkowych oraz sądu liczba nieruchomości nie jest kryterium determinującym.
W wyroku z 7 maja 2026 r. (sygn. I SA/Rz 122/26) sąd analizował sytuację małżonków, którzy planowali wybudować, a następnie sprzedać dwa domy na wcześniej zakupionych działkach, którzy twierdzili, że zarządzają jedynie majątkiem prywatnym.
Organ podatkowy, a następnie sąd, oceniły jednak, że planowane działania mogą stanowić działalność gospodarczą. Co istotne, sąd zwrócił uwagę nie tylko na zarobkowy charakter przedsięwzięcia, ale na całokształt okoliczności:
- sposób i cel nabycia nieruchomości,
- planowany sposób ich wykorzystania,
- zakres podejmowanych czynności administracyjnych i budowlanych,
- korzystanie z usług specjalistów,
- sposób poszukiwania nabywców,
- źródła finansowania inwestycji,
- wcześniejsze transakcje dotyczące nieruchomości,
- zamiar reinwestycji środków w kolejne przedsięwzięcia,
- faktyczne zamieszkiwanie w wybudowanych domach.
W ocenie sądu połączenie celu zarobkowego z wysokim stopniem organizacji zamierzenia może przekroczyć granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Szczególną uwagę zwraca stanowisko dotyczące „ciągłości” prowadzenia działalności gospodarczej. Nie oznacza ona oczywiście konieczności prowadzenia czynności codziennie ani bez żadnych przerw. Wystarczy bowiem podejmowanie działań przez określony czas z zamiarem ich powtarzania dla osiągnięcia podobnego rezultatu, jak na przykład budowa kolejnych nieruchomości.
W analizowanej sprawie plan wybudowania i sprzedaży dwóch domów, przy jednoczesnym wykorzystaniu środków z pierwszej inwestycji do sfinansowania kolejnej, został uznany za element zorganizowanego i ciągłego modelu działania.
To ważna informacja dla osób, które:
- kupują działki jako „lokatę kapitału”,
- planują budowę domu z myślą o późniejszej sprzedaży,
- realizują więcej niż jedną inwestycję,
- korzystają z profesjonalnych wykonawców i doradców,
- finansują kolejne przedsięwzięcia ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzednich nieruchomości.
Samo oświadczenie, że nie prowadzimy działalności gospodarczej okazuje się być niewystarczające. O kwalifikacji podatkowej decydują przede wszystkim obiektywne kryteria i rzeczywisty sposób działania. Podatnik nie może również całkowicie dowolnie wybrać, czy przychód zostanie zakwalifikowany jako sprzedaż majątku prywatnego, czy jako przychód z działalności gospodarczej.
Jeżeli sprzedaż zostanie uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, sam upływ pięciu lat od nabycia nieruchomości nie musi wyłączać opodatkowania. Przychód może zostać zakwalifikowany do źródła właściwego dla działalności gospodarczej, a nie do prywatnego zbycia nieruchomości.
Dlatego bardzo ważne jest, aby przed zakupem działki albo rozpoczęciem budowy przeanalizować nie tylko planowaną, jednostkową transakcję, lecz cały model inwestycji.
Kancelaria może pomóc między innymi w:
- przeanalizowaniu historii wcześniejszych transakcji,
- ocenie celu nabycia nieruchomości i sposobu jego udokumentowania,
- ustaleniu ryzyk podatkowych przed rozpoczęciem budowy,
- uporządkowaniu dokumentacji inwestycji,
- porównaniu różnych wariantów sprzedaży,
- przygotowaniu wniosku o interpretację indywidualną,
- zaplanowaniu działań ograniczających ryzyko zakwestionowania prywatnego charakteru przedsięwzięcia.
Najbezpieczniejszy moment na taką analizę to etap planowania, jeszcze przed zakupem działki, rozpoczęcia budowy czy przyjęcia modelu finansowania kolejnej nieruchomości, a nie tuż przed sprzedażą. Wówczas może być już zbyt późno na odpowiednie zabezpieczenie swojej inwestycji przed zakwalifikowaniem go przez organ podatkowy jako działalności gospodarczej.
